La vita in condominio richiede una costante attenzione alla cura e alla conservazione delle parti comuni dell’edificio. Tra gli aspetti più cruciali da gestire ci sono gli interventi di manutenzione straordinaria condominiale.
Mentre la manutenzione ordinaria di un condominio comprende opere di riparazione e conservazione periodiche e previste nel preventivo di gestione, gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano lavori più consistenti e onerosi, necessari per ripristinare o migliorare la funzionalità e la sicurezza delle parti comuni.
Quando intervenire con la manutenzione straordinaria condominiale
L’urgenza è il fattore principale che determina la necessità di intervenire con la manutenzione straordinaria.
Ad esempio, se una tromba d’aria causa danni al tetto del condominio, rendendolo pericolante, l’amministratore è autorizzato a commissionare i lavori di riparazione anche senza la preventiva delibera dell’assemblea. L’importante è che l’intervento sia inderogabile e indifferibile, al fine di evitare danni a cose o persone.
Oltre all’urgenza, la manutenzione straordinaria si rende necessaria quando le parti comuni dell’edificio presentano un degrado significativo, come nel caso di:
- rifacimento della facciata del condominio: quando l’intonaco si sgretola, le crepe si allargano o la pittura si deteriora, è necessario intervenire con un’opera di rifacimento per garantire la sicurezza e il decoro dell’edificio;
- manutenzione dei balconi condominiali: la manutenzione dei balconi in condominio è fondamentale per la sicurezza degli abitanti. Se presentano ruggine o cedimenti, è necessario intervenire con interventi di manutenzione dei parapetti sui balconi del condominio per prevenire incidenti.
Il ruolo dell’Assemblea condominiale
Salvo casi di urgenza, la decisione di eseguire interventi di manutenzione straordinaria spetta all’assemblea condominiale, che deve deliberare a maggioranza qualificata: è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio in prima convocazione, e della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio in seconda convocazione.
L’assemblea ha il compito di:
- accertare l’effettiva necessità di svolgere i lavori in questione;
- approvare il compenso del professionista incaricato di redigere il computo metrico estimativo;
- delegare l’amministratore alla firma del disciplinare d’incarico;
- esaminare e approvare il computo metrico estimativo;
- indire una gara tra imprese edili per la scelta dell’appaltatore;
- delegare l’amministratore alla firma del contratto d’appalto;
- costituire un fondo speciale per il pagamento dei lavori;
- verificare che l’amministratore provveda alle denunce necessarie per usufruire delle detrazioni fiscali;
- vigilare sull’operato del direttore dei lavori e dell’impresa appaltatrice.
Il ruolo dell’Amministratore di condominio
L’amministratore di condominio svolge un ruolo fondamentale nella gestione degli interventi di manutenzione straordinaria. Deve infatti:
- convocare l’assemblea per la discussione e l’approvazione dei lavori;
- fornire ai condomini tutta la documentazione necessaria per una valutazione informata (computo metrico estimativo, preventivi delle imprese, etc.);
- stipulare il contratto d’appalto con l’impresa prescelta;
- gestire il fondo speciale per il pagamento dei lavori;
- predisporre la documentazione per l’ottenimento delle detrazioni fiscali;
- vigilare sull’esecuzione dei lavori;
- rilasciare ai condomini la certificazione delle spese sostenute.
Cosa succede se un condomino non paga?
Nel caso in cui un condomino non paghi la sua quota per gli interventi di manutenzione straordinaria, l’amministratore può agire legalmente per il recupero del credito. Il primo passo è solitamente una diffida ad adempiere, seguita eventualmente da un decreto ingiuntivo.
È importante sottolineare che il mancato pagamento delle spese per i lavori di manutenzione straordinaria non è consentito, anche se il condomino si è opposto alla delibera assembleare. L’unico modo per contestare la validità della delibera è impugnarla entro 30 giorni dalla sua approvazione o dalla sua comunicazione al condomino assente.
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono essenziali per preservare il valore e la sicurezza del condominio. La legge stabilisce una precisa procedura per la loro approvazione e gestione, che coinvolge l’assemblea condominiale e l’amministratore di condominio.
Una corretta gestione di questi interventi, con la collaborazione di tutti i condomini, garantisce la serenità e il benessere di chi vive in condominio. Richiedi informazioni a Randazzo Costruzioni per i tuoi interventi di manutenzione condominiale.
